La pierre-papier
Qu'est-ce que la pierre-papier ?
Le terme « pierre-papier » fait référence à des investissements immobiliers réalisés non pas directement mais au travers d’entités juridiques dont le capital est généralement détenu par un grand nombre d’investisseurs. Ces entités prennent la forme de SCPI, de SCI, d’OPCI, ou encore de FCPR ou de FPCI.
Pour ce qui est de la SCPI, celle-ci est avant tout une société civile qui, en tant que telle, est régie par les articles 1845 et suivants du code civil. Elle peut disposer d’un capital variable ou fixe. Au 31 décembre 2022, la capitalisation des SCPI s’élevait à environ 89Milliards d’euros (source ASPIM). Il existe plus de 200 SCPI en France, si bien qu’il devient difficile pour l’investisseur de faire son choix.
L’objet social de la SCPI consiste en l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Ce patrimoine peut être constitué d’immeubles à usage commercial, logistique ou bien de logements.
Pour en savoir plus sur la pierre-papier
Pourquoi investir dans la pierre-papier ?
Acheter des parts de SCPI revient ainsi pour un investisseur/épargnant à devenir associé (parmi d’autres) de cette société. Ainsi, l’investisseur sera détenteur d’une quotité des actifs immobiliers détenus par la SCPI.
La SCPI étant fiscalement translucide (article 239 du CGI), elle n’est pas imposée à l’IS. Ses revenus seront directement imposés entre les mains des associés (les épargnants).
Cependant, si l’on souhaite profiter d’une fiscalité plus avantageuse sur les revenus perçus, il peut être pertinent d’investir dans des SCPI européennes. En effet, lorsqu’ils se rapportent à des actifs immobiliers situés hors de France, les revenus des SCPI européennes sont imposés dans le pays des biens en question sans aucun prélèvement social.
La fiscalité des revenus perçus d’une SCPI investissant en Allemagne est particulièrement avantageuse. En effet, la convention signée entre la France et la république fédérale d’Allemagne impose les revenus fonciers à hauteur de 15,825% seulement (sans aucun prélèvements sociaux)
Quels sont les revenus perçus d'une SCPI ?
Les revenus sont de trois ordres : (i) les loyers taxables dans la catégorie des revenus fonciers (sauf si les parts de SCPI ont été souscrites via une assurance vie), (ii) les plus-values de cession et enfin (iii) les éventuels revenus financiers générés par la trésorerie de la SCPI, taxables en tant que tels.
Il est à noter que les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’IFI. Toutefois, l’emprunt éventuellement souscrit par l’investisseur pour acquérir des parts de SCPI est déductible de l’assiette taxable
La possibilité d'emprunter pour souscrire des parts de SCPI peut être un réel avantage comparé à l’OPCI, notamment.
Contrairement à la SCPI, l’OPCI n’est pas une société civile. En tant que tel, l’OPCI n’a pas la personnalité juridique. Un investisseur qui acquiert des parts d’OPCI ne devient donc pas actionnaire mais titulaire de parts de fonds. Le fonds s’apparente à une copropriété. Ceci étant dit, au sein de la catégorie des OPCI, existent aussi des Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICV). Et ces SPPICV sont quant à elles dotées de la personnalité juridique. En règle générale, elles prennent la forme de sociétés anonymes.
Ce qui distingue avant tout la SCPI, de l’OPCI c’est la composition de son actif. En effet, selon l’article L.214-35 du COMOFI, l’actif d’un OPCI est composé à hauteur de 60 % au moins d’actifs immobiliers et à hauteur de 5 % au moins de liquidité ou d’instruments financiers liquides. Par conséquent, l’OPCI est moins exposé au secteur immobilier que la SCPI. En principe, l’actif d’un OPCI est composé à hauteur de 40 % d’actifs autres qu’immobiliers.
Ainsi, l’actif de l’OPCI comptant moins d’immobiliers que celui de la SCPI, les parts de celui-ci présentent une plus grande liquidité. Car il est généralement plus facile de vendre des valeurs mobilières que des actifs immobiliers. Dans le cadre d’un OPCI, l’investisseur pourra donc récupérer son investissement dans délais plus courts que dans le cadre d’une SCPI.
Quant à la fiscalité applicable aux parts d’OPCI, c’est celle attachée aux valeurs mobilières. Les revenus sont assujettis au Prélèvement Forfaitaire Unique (flat tax) ou bien à l’IR au barème progressif (avec prélèvements sociaux en sus) en qualité de revenus financiers. Les parts d’OPCI entrent dans l’assiette de l’IFI à concurrence de l’actif purement immobilier de l’organisme.
Quelles sont les similitudes
entre une SCPI et un OPCI ?
SCPI et OPCI sont tous deux des Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA) tels que définis par la directive européenne AIFM. Ils sont en outre tous deux réglementés par l’AMF.
On l’a vu, ces véhicules de placement sont majoritairement exposés au secteur de l’immobilier et sont donc à ce titre des produits d’épargne de long terme. La période de détention recommandée est généralement de 10 ans pour une SCPI et de 8 ans pour un OPCI.
Parts de SCPI et OPCI peuvent être souscrites en unités de compte via un contrat d’assurance-vie.
Ces deux « véhicules » d’investissement sont gérés par une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers.
Les SCPI permettent à un investisseur d’être exposé au secteur de l’immobilier tout en bénéficiant des atouts de la diversification.
Enfin, la pierre-papier fait aussi sa « révolution verte », si bien que de plus en plus de SCPI ou OPCI intégrant une véritable démarche RSE voient le jour. Sensible à ces enjeux, Facteur 7 saura vous orienter au mieux de vos intérêts si, comme nous, vous souhaitez donner un sens à vos investissements dans l’immobilier.