Introduction
Madame Annaïg Le Meur, députée du Finistère, a récemment remis un rapport (https://www.info.gouv.fr/upload/media/content/0001/11/63206ab0cf86146c6b1ea9db025fde1fed0f3bef.pdf) visant à formuler des propositions de réforme de la fiscalité locative.
La mission confiée à la députée Le Meur a pour objectif de tenter de remédier aux déséquilibres observés sur le marché locatif. Une proposition de loi en ce sens avait été présentée par quelques députés (dont Madame Le Meur) en avril dernier. Toutefois, cette proposition était en réalité peu ambitieuse, dans la mesure où elle se focalisait uniquement sur la location de meublés touristiques. Or l’essor de la location saisonnière ne peut expliquer à lui seul l’attrition du marché locatif ; il n’est qu’un maillon de la chaîne du déséquilibre observé.
C’est donc pour répondre de manière plus globale au phénomène d’éviction du logement locatif permanent que Madame Le Meur propose une révision globale de la fiscalité de la location meublée.
I. Rappel du dispositif fiscal entourant la location meublée non professionnelle
Le statut de loueur en meublé non professionnel concerne les personnes qui retirent de cette activité un montant de recettes annuelles inférieur ou égal à 23,000€ ou un montant de recettes qui n’excède pas les autres revenus d’activité du foyer fiscal (revenus de l’article 79 du CGI, BIC, BNC, revenus agricoles, article 62.)
a. L’imposition des revenus
Les revenus tirés de la location meublée permanente (par opposition à « occasionnelle ») sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Lorsque le montant des recettes locatives de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’excède pas 77 700 € HT (15,000€ HT pour les loueurs en meublés de tourisme non classés) le loueur peut prétendre à l’application d’un abattement forfaitaire égal à 50% des revenus locatifs perçus (30% pour les loueurs en meublés de tourisme non classés). C’est ce que l’on nomme le régime micro-BIC.
Le loueur a néanoins la possibilité d’opter pour le régime « réel » (quand bien même il pourrait prétendre au mico BIC), auquel cas il devra justifier des charges réellement déductibles des loyers encaissés. Mais l’option pour le régime réel d’imposition autorisera également le contribuable à déduire de ses revenus locatifs une quote-part d’amortissement de son bien. Aussi, l’amortissement, ajouté aux autres charges déductibles rendent le régime du BIC réel fiscalement très avantageux.
b.La plus-value
Les plus-values réalisées par les loueurs de meublés non professionnels à l’occasion de la cession de leur bien relève des plus-values des particuliers. Ainsi, l’amortissement fiscal du bien rendu possible dans le cadre du régime BIC réel n’est pas réintégré dans le prix de revient servant au calcul de la plus-value de cession. Une aubaine !
II. Le constat politique
Selon la députée Le Meur et les rapporteurs, les loyers des logements meublés sont supérieurs de 10 % à 20 % à ceux des logements semblables loués nus, sans que cette différence se justifie au regard des dépenses d’ameublement.
Autre constat : 68 % des contribuables en régime BIC réel ne sont pas imposés sur leurs revenus locatifs, ce qui occasionne mécaniquement une perte de recettes fiscales pour l’État.
Enfin, l’augmentation du nombre de locations meublées par rapport aux locations nues ne reflète pas un accroissement de la demande pour ce type de logement mais plutôt une volonté des bailleurs de profiter d’une niche fiscale : offre supérieure à la demande.
III. L’objectif : aligner la fiscalité des locations meublées sur la location nue
Selon le rapport, « le véritable effet de levier de la location meublée réside dans le régime réel et le mécanisme de l’amortissement. »
L’objectif clairement affiché est donc de réduire ces avantages fiscaux. Reste à définir les voies et moyens pour y parvenir.
S’agissant de l’amortissement, il est préconisé sa suppression « en sifflet », autrement dit étalée sur une période de 3 à 5 ans, avec une limitation graduelle de l’amortissement imputable. Toutefois, la députée Le Meur est favorable au maintien des déficits jusque-là constatés par les bailleurs.
Pour le calcul de la plus-value de cession, le prix de revient intégrerait les amortissements antérieurement déduits.
Les revenus tirés d’une location meublée seraient imposés en tant que revenus fonciers et non plus dans la catégorie des BIC. Corrélativement, l’amortissement du bien ne serait plus autorisé.
Enfin, la députée propose un régime micro uniformisé, que le bien soit loué nu ou meublé. L’abattement pourrait être de 40% quelle que soit la durée de mise en location ou bien plus ou moins favorable selon la durée de location. Il pourrait être de 30% pour les locations de courte durée et de 50% pour les locations longue durée.
Les loueurs de logements nus relevant du micro-foncier tireraient donc avantage d’un abattement plus important qu’actuellement : +10% ou 20%.
Conclusion
La réforme récente de la fiscalité de la location saisonnière (loi de finances pour 2024) n’est sans doute qu’une première ébauche d’une réforme plus globale de la fiscalité applicable à la location meublée.
Le rapport de la députée Le Meur comporte des propositions largement transpartisanes dont on peut raisonnablement penser qu’elles trouveront une place de choix dans le cadre de la prochaine loi de finances. Et ce n’est sans doute pas faire offense à Nostradamus que d’anticiper une fin programmée de la bienveillance fiscale dont ont bénéficié, jusqu’à présent, les loueurs en meublé qu’ils soient professionnels ou non.
